今年7月，由萬(wàn)科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投資組成的中國(guó)財(cái)團(tuán)，連同普洛斯的高管團(tuán)隊(duì)，以總價(jià)約159億新元完成了普洛斯的私有化。 這一亞洲歷史上最大的私募股權(quán)收購(gòu)無(wú)疑將物流地產(chǎn)推向風(fēng)口。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，物流地產(chǎn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，現(xiàn)金流充沛，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響較小，還可享受土地升值帶來(lái)的溢價(jià)。 廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，從投資回報(bào)率來(lái)看，高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的回報(bào)率明顯高于其他商業(yè)地產(chǎn)。 商場(chǎng)的收益率只有4%到5.5%。

因此，在住宅限購(gòu)嚴(yán)格、商業(yè)地產(chǎn)租金增長(zhǎng)乏力的市場(chǎng)背景下，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)地產(chǎn)大鱷已經(jīng)盯上了物流地產(chǎn)這塊“肥肉”。 早在2015年，萬(wàn)科就與黑石集團(tuán)成立物流合資公司，截至2016年底，已擁有倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)147萬(wàn)平方米。

除萬(wàn)科外，綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。 此外，京東、阿里等“跨界”企業(yè)也已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

如今，各家企業(yè)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域才剛剛開始“角逐”，而上海這個(gè)一線城市就是必爭(zhēng)之地。 9月26日，萊坊發(fā)布2017年上半年上海《工業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，上海工業(yè)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1-6月，上海規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值16013.3億元，同比增長(zhǎng)8.2%，創(chuàng)2012年以來(lái)最高增速。

工業(yè)總產(chǎn)值的大幅增長(zhǎng)意味著上海對(duì)物流地產(chǎn)的需求也在逐步增加。 然而，近年來(lái)，上海工業(yè)用地供應(yīng)日益緊張。 據(jù)萊坊發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2017年上半年，上海僅售出工業(yè)地塊27塊，總土地面積78萬(wàn)平方米。 成交量最高的區(qū)縣為松江和奉賢，成交土地面積分別為35.5萬(wàn)平方米和20.9萬(wàn)平方米。

“從成交價(jià)格來(lái)看，上半年工業(yè)用地成交均價(jià)最高的是閔行區(qū)，單價(jià)為每畝102萬(wàn)元。青浦區(qū)排名第二，單價(jià)為每畝102萬(wàn)元。”每畝89萬(wàn)。從全部土地交易情況來(lái)看，奉賢、嘉定的土地交易單價(jià)較低，約為每畝40萬(wàn)至50萬(wàn)元。 萊坊上海研究咨詢部總監(jiān)兼總監(jiān)楊躍辰分析道。

土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)、廠房租金上漲。 萊坊研究數(shù)據(jù)顯示，2017年第二季度，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)租金達(dá)到每平方米每天1.40元，環(huán)比上漲3.5%，環(huán)比上漲1.9個(gè)百分點(diǎn)較上一季度的點(diǎn)數(shù)。

工廠物業(yè)也呈現(xiàn)出同樣的趨勢(shì)。 據(jù)萊坊研究報(bào)告顯示，2017年上半年，上海工業(yè)區(qū)工廠租金保持上漲趨勢(shì)。 二季度末，上海工業(yè)區(qū)單層廠房平均租金升至每平方米每天1.09元，環(huán)比上漲約2.5%，環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)較上一季度的點(diǎn)數(shù)。 其中，浦東工廠的需求十分旺盛。 目前，浦東單層廠房租金已達(dá)到每平方米每天1.45元，環(huán)比大幅上漲約7%。

租金上漲與市場(chǎng)需求旺盛不無(wú)關(guān)系。 中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所城市經(jīng)濟(jì)研究室主任李恩平曾在接受媒體采訪時(shí)指出，隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)需求大幅增加尤其是近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的快速發(fā)展，使得物流集聚規(guī)模對(duì)原本由商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的店面、門市的需求大大減少，而對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)和倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)代化的需求卻大大增加。

萊坊的報(bào)告證實(shí)了上述說(shuō)法。 2017年上半年表現(xiàn)活躍，多個(gè)物流園區(qū)錄得數(shù)萬(wàn)平方米新租或續(xù)租。 日本還在上海外高橋物流園區(qū)租賃了約5900平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積。

受此刺激，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)空置率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至12.5%。 截至2017年6月末，上海甲級(jí)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存約650萬(wàn)平方米。

不難看出，消費(fèi)升級(jí)和電商對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求正在給行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，但西南證券分析師提醒，物流地產(chǎn)不同于一般工業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)。 核心客戶需求及網(wǎng)絡(luò)布局 內(nèi)需驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，其運(yùn)營(yíng)管理能力比開發(fā)能力更重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模和整體收入。